Где покупать квартиры: в новостройках или во вторичке?
the answer

Где покупать квартиры: в новостройках или во вторичке?

Что же более выгодно?

Конечно же, у вторичного жилья есть свои преимущества, это цена за квадратный метр, готовая и обжитая инфраструктура.

К сожалению, не все знают, как правильно идет оформление сделки, что позволяет мошенникам продавать недвижимость несколько раз. Продавцы или риэлторы настаивают: деньги – сегодня, а регистрация договора, получение свидетельства – завтра, и люди продолжают верить их честному слову.

Продавец вторичного жилья обязан предоставить покупателю свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги из управляющей компании, выписку из лицевого счета (домовой книги). Покупатель – сам или с помощью юристов – проверяет подлинность документов. Они должны содержать все необходимые реквизиты: печати, штампы, шифр учета, знаки защиты, даты, подписи. Ошибки и помарки не допускаются. Важно подтвердить личность собственника через краевое адресное бюро. Если в результате проверки что-то вызывает подозрение – сделку надо немедленно прекратить.

Если жилье приобретено продавцом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, выделения долей, то проверяется подлинность регистрации договора в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимость, – в управлении Росреестра. Если продавец получил жилье в наследство, то проверяется подлинность свидетельства о праве на наследство через выдавшего его нотариуса. Необходимо также выяснить наличие наследников первой и второй очереди, чтобы не быть втянутым в судебную тяжбу о признании завещания недействительным.

Иногда на продажу могут выставить квартиру в отсутствие ее владельца, но с использованием его паспорта и свидетельства о праве собственности. Обычно это случается, когда хозяин болен или ведет асоциальный образ жизни, а от его лица действуют родственники. Злоумышленник подбирает человека, внешне похожего на собственника, и занимается срочной продажей квартиры. Желательно навести справки о продавце у соседей и участкового.
Рекомендую задать подозрительному владельцу несколько вопросов по личным данным из его же паспорта, а также, об особенностях квартиры: когда приобрел жилье, фамилии соседей, наименование управляющей компании, в каком году построен дом и др. Мошенник не может знать все эти нюансы, потому «будет плавать». Если же, он отказывается отвечать – прерывайте сделку.

К «вечным» схемам обмана также относится продажа квартиры ее арендатором. Покупателям и в голову не приходит, что человек, у которого есть ключи от жилища и который себя в нем по-хозяйски ведет, не является владельцем жилья. Как правило, такие «продавцы» наживаются на незаконно полученных задатках, которые могут достигать 10% от стоимости жилья.

Необходимо внимательно изучать право устанавливающие документы на недвижимость, сверять данные в паспорте владельца с данными в договоре. Аванс лучше оформлять нотариально. Советую добывать информацию пообщавшись с соседями – они-то знают собственника в лицо.

Перед продажей, из квартиры должны выписаться все зарегистрированные граждане. Однако случается, что продавцы «забывают» про права несовершеннолетних или других «особых жильцов». Кроме того, в практике моей практике был случай, когда хозяева вошли в сговор с паспортистом и поменяли лицевой счет квартиросъемщика, где уже не значилось ранее прописанных лиц. Естественно, родственники могут заявить о своих правах после совершения незаконной сделки.

Помимо традиционных справок о количестве зарегистрированных жильцов в квартире будет нелишним поговорить с председателем домкома, старшим по подъезду, участковым. Пакет документов есть смысл отнести юристам, специализирующимся на проверке чистоты сделки.

Еще проблемная ситуация – бывший хозяин квартиры не выписывается из нее. Покупатель подает в суд, который признает совершенную сделку недействительной и обязывает продавца вернуть деньги. Увы, к этому моменту деньги уже могут быть потрачены, поэтому их возврата придется ожидать не один год.

В суде продавец может подать встречный иск, попросив признать сделку недействительный. Он может утверждать, что продажа квартиры была вынужденной мерой, ему угрожали и требовали деньги, может предъявить заявление в полицию. Если он согласится вернуть деньги, суд, вероятно, отменит сделку.

Будьте внимательны заключая сделку, настоятельно рекомендую обратиться к профессионалам, не полагаться на свои силы и знания, не будьте наивны, интернет не панацея!

  

В 2015 году я давал интервью для редакции сайта "Бюллетень недвижимости" на эту тему, а именно на тему "Как избежать обмана при покупке недвижимости" - в данной статье описано 12 самых популярных мошеннических схем, используемых на рынке жилья. Полная версия статьи внизу по ссылке.  

12 самых популярных мошеннических схем на рынке жилья

Все зависит от целей приобретения. Если Вы ставите целью инвестирование в недвижимость, то конечно Вам необходимо приобретать в новостройках. И при этом, необязательно приобретать на ранней стадии. Вообще, что касается инвестирования в недвижимость, то здесь нужно делать профессиональную аналитику: просчитать все риски и все достоинства вложения. Наша компания АИН «RE-Invest.Pro» специализируется на консалтинге и помощи по инвестированию в недвижимость, поэтому наши аналитики могут сделать расчет эффективности инвестирования учитывая все, даже «закулисные», нюансы.
Если же вам необходимо купить квартиру, чтобы скорее заехать и жить в ней, то Вам можно обратить внимание на вторичку. Но здесь есть свои критерии.
Рекомендую обратить особое внимание на:
- возраст дома. Если дом старый, старше 20 лет, стоит уточнить, когда последний раз делали капитальный ремонт, замену коммуникаций и т.д.),
- развитость социальной (школы, детсады, поликлиники) и
- доступность коммерческой инфраструктуры (магазины, торговые и офисные центры),
- транспортную доступность.
Все эти параметры будут особенно важны, когда в будущем Вы решите продать свою квартиру.
Свои плюсы и минусы есть везде. Если новостройка недавно была введена, это уже вторичка, и в этом случае вторичку можно разделить на два типа: ту, которая недавно введена, и та, которая давно является вторичкой. Начнем с последней. Такая вторичка обычно построена уже в развитых районах, в которых есть необходимая инфраструктура. Но нормы, которые тогда учитывались при строительстве, значительно менее комфортны для жилья в современных условиях. Обычно это маленькие планировки, неудобные, плохая тепло- и звукоизоляция, но при этом такие дома зачастую стоят  в хороших районах. Но жить комфортно в этих квартирах зачастую невозможно, хотя бывают исключения. Если взять  новую вторичку, то там тоже все не так здорово, потому что многие дома в конце 90-ых — в 2000-ых годах строились с нарушением, или, точнее, с отсутствием градостроительных норм, по количеству парковочных мест, например. Зачастую в таких домах детям даже негде играть, потому что на детских площадках стоят машины. Есть вторичка как  старая, так и новая, которая хороша по всем параметрам. Насчет первички: у нас есть ряд довольно интересных проектов, которые учитывают интересы жителя в самом районе и предлагает интересные планировочные решения. Но здесь возникает  вопрос безопасности для покупателя: стоит ли покупать именно у этого конкретного застройщика, выполнит ли все свои обязательства. Многие застройщики обещают одно, продавая воздух, а после введения в эксплуатацию выясняется, что застройщик сэкономил и сделал не то, что обещал.  Есть застройщики, которые строят, а есть те, которые  не строят или построят не вовремя. Здесь нужно выбирать каждому, исходя из своих потребностей, из готовности рисковать, из понимания того, кто перед ним находится.
Ответить на вопрос
Упс, это партнерский материал и ответы тут оставляют только участники. Хотите стать участником ленты, напишите на адрес as@the-answer.ru
понятно, спасибо